La fiscalité constitue un aspect déterminant dans la rentabilité des investissements en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Ces véhicules d’investissement, qui permettent d’accéder au marché immobilier avec une mise de fonds limitée, génèrent des revenus passifs dont le traitement fiscal mérite une attention particulière. Entre imposition des revenus fonciers, prélèvements sociaux et dispositifs d’optimisation, la maîtrise des règles fiscales applicables aux SCPI représente un enjeu majeur pour tout investisseur. Ce guide approfondi examine les différents aspects de la fiscalité des SCPI, tant pour les résidents fiscaux français que pour les expatriés, en détaillant les stratégies permettant de structurer efficacement son patrimoine immobilier indirect.
Principes fondamentaux de la fiscalité des SCPI
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) constituent un véhicule d’investissement immobilier indirect qui permet aux épargnants d’accéder au marché de l’immobilier locatif avec une mise de fonds relativement modeste. La fiscalité applicable aux revenus générés par ces placements obéit à des règles spécifiques qu’il convient de maîtriser pour optimiser son investissement.
Le régime fiscal des SCPI se caractérise par sa transparence. En effet, les revenus perçus par la société sont directement imposés entre les mains des associés, proportionnellement à leur participation dans le capital. Cette transparence fiscale s’applique quelle que soit la forme juridique de détention des parts (personne physique, personne morale, détention en direct ou via une société interposée).
Les revenus distribués par les SCPI se décomposent généralement en deux catégories principales soumises à des traitements fiscaux distincts :
- Les revenus fonciers, issus de la location des biens immobiliers détenus par la SCPI
- Les revenus financiers, provenant du placement de la trésorerie disponible
Concernant les revenus fonciers, ils sont intégrés à l’assiette de l’impôt sur le revenu du contribuable dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes d’imposition peuvent s’appliquer : le régime micro-foncier (applicable sous certaines conditions lorsque les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal n’excèdent pas 15 000 euros) ou le régime réel d’imposition (obligatoire au-delà de ce seuil ou sur option).
Le régime micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts, représentatif des charges. Simple dans son application, il dispense l’investisseur de déclarer ses charges réelles. Toutefois, ce régime peut s’avérer moins avantageux que le régime réel lorsque les charges déductibles dépassent 30% des revenus.
Le régime réel autorise la déduction de l’ensemble des charges supportées pour l’acquisition ou la conservation de la propriété : frais de gestion, primes d’assurance, taxes foncières, intérêts d’emprunt, etc. Ce régime permet potentiellement de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros.
Quant aux revenus financiers, ils sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, comprenant 12,8% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux. Le contribuable conserve toutefois la possibilité d’opter pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu si cette option s’avère plus avantageuse.
La fiscalité des plus-values immobilières s’applique lors de la cession des parts de SCPI. Le calcul de la plus-value tient compte d’abattements pour durée de détention, conduisant à une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et des prélèvements sociaux après 30 ans.
Enfin, les parts de SCPI entrent dans l’assiette taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour les contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros. La valeur à déclarer correspond généralement à la valeur de retrait ou au prix d’exécution des parts au 1er janvier de l’année d’imposition.
Imposition des revenus locatifs des SCPI
L’imposition des revenus locatifs constitue le cœur de la fiscalité des SCPI, ces revenus représentant généralement la majeure partie des distributions aux associés. Comprendre les mécanismes d’imposition de ces revenus s’avère fondamental pour tout investisseur souhaitant évaluer la rentabilité nette de son placement.
Les revenus locatifs perçus par l’intermédiaire d’une SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Chaque année, la société de gestion adresse aux associés un document fiscal récapitulant la quote-part des revenus à déclarer, proportionnellement au nombre de parts détenues et à la durée de détention sur l’exercice fiscal concerné.
Le régime micro-foncier : simplicité et limites
Le régime micro-foncier représente une option simplifiée pour les détenteurs de parts de SCPI dont les revenus fonciers bruts annuels (tous biens confondus) n’excèdent pas 15 000 euros. Ce régime applique un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts, censé couvrir l’ensemble des charges liées à la propriété.
Pour bénéficier de ce régime, le contribuable doit remplir plusieurs conditions :
- Percevoir des revenus provenant de la location non meublée d’immeubles
- Ne pas détenir de parts dans une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés et exerçant une activité professionnelle
- Ne pas avoir opté pour le régime réel d’imposition
Si le micro-foncier présente l’avantage de la simplicité déclarative, il peut s’avérer désavantageux lorsque les charges réelles dépassent 30% des revenus bruts, situation fréquente notamment en présence d’un financement à crédit.
Le régime réel : optimisation fiscale et déficit foncier
Le régime réel d’imposition permet de déduire l’intégralité des charges effectivement supportées pour l’acquisition ou la conservation de la propriété. Ces charges comprennent notamment :
- Les frais de gestion et d’administration
- Les primes d’assurance
- Les taxes foncières (hors taxe d’habitation)
- Les intérêts d’emprunt et frais annexes liés aux financements
- Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration
L’un des avantages majeurs du régime réel réside dans la possibilité de générer un déficit foncier lorsque les charges déductibles excèdent les revenus fonciers bruts. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite annuelle de 10 700 euros, permettant une réduction immédiate de l’impôt sur le revenu. La fraction du déficit excédant cette limite ou provenant des intérêts d’emprunt reste imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Cette stratégie de déficit foncier s’avère particulièrement pertinente pour les investisseurs fortement imposés qui financent leur acquisition à crédit ou qui investissent dans des SCPI fiscales réalisant d’importants travaux de rénovation.
Il convient de noter que l’option pour le régime réel s’exerce globalement pour l’ensemble des revenus fonciers du contribuable et engage ce dernier pour une période minimale de trois ans. Une analyse préalable s’impose donc pour déterminer le régime le plus avantageux selon la situation personnelle de l’investisseur.
Les prélèvements sociaux, au taux global de 17,2% (CSG, CRDS et autres contributions), s’appliquent sur les revenus fonciers nets, quel que soit le régime d’imposition choisi. Ces prélèvements viennent s’ajouter à l’impôt sur le revenu et réduisent d’autant la rentabilité nette de l’investissement.
Spécificités fiscales des différents types de SCPI
Le marché des SCPI offre une diversité de produits répondant à des objectifs d’investissement variés. Cette diversité se reflète dans les spécificités fiscales propres à chaque catégorie de SCPI, permettant aux investisseurs de structurer leur stratégie patrimoniale en fonction de leurs objectifs d’optimisation fiscale.
SCPI de rendement : fiscalité classique des revenus fonciers
Les SCPI de rendement, également appelées SCPI classiques, constituent la catégorie la plus répandue sur le marché. Elles investissent principalement dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts logistiques) avec pour objectif de distribuer des revenus réguliers aux associés.
Sur le plan fiscal, les revenus distribués par ces SCPI suivent le régime standard des revenus fonciers évoqué précédemment : imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu après application du régime micro-foncier ou du régime réel, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%.
La stratégie d’optimisation fiscale pour ces SCPI repose essentiellement sur le recours à l’endettement. En effet, les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition des parts sont intégralement déductibles des revenus fonciers dans le cadre du régime réel, permettant potentiellement de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
SCPI fiscales : dispositifs de défiscalisation immobilière
Les SCPI fiscales sont spécifiquement conçues pour permettre aux investisseurs de bénéficier des dispositifs de défiscalisation immobilière. Contrairement aux SCPI de rendement, elles privilégient l’avantage fiscal à court terme plutôt que la performance financière immédiate.
Plusieurs dispositifs fiscaux peuvent être mobilisés par ces SCPI :
- Le dispositif Pinel, offrant une réduction d’impôt répartie sur 6, 9 ou 12 ans en contrepartie d’un engagement de location dans le secteur résidentiel intermédiaire
- Le dispositif Malraux, permettant une réduction d’impôt pour les opérations de restauration immobilière dans certains secteurs protégés
- Le dispositif Monuments Historiques, autorisant la déduction intégrale des travaux de restauration du revenu global sans plafonnement
- Le dispositif Déficit Foncier, orienté vers la rénovation d’immeubles anciens générant des déficits imputables sur le revenu global
Les SCPI Pinel offrent une réduction d’impôt calculée sur le montant de la souscription (jusqu’à 21% sur 12 ans), mais imposent des contraintes de durée de détention. La quote-part de revenus locatifs reste imposable dans les conditions de droit commun.
Les SCPI Malraux procurent une réduction d’impôt calculée directement sur le montant des travaux de restauration (22% à 30% selon la zone), sans plafonnement dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 euros.
Les SCPI Monuments Historiques, plus rares, permettent de déduire l’intégralité du montant des travaux de restauration du revenu global, sans limitation de montant ni application du plafonnement des niches fiscales.
Enfin, les SCPI Déficit Foncier investissent dans des immeubles nécessitant d’importants travaux de rénovation, générant des déficits imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, avec report du surplus sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
SCPI européennes : fiscalité internationale et conventions
Les SCPI européennes, investissant dans l’immobilier situé hors de France, présentent des particularités fiscales liées à la territorialité de l’impôt. Les revenus générés par ces SCPI sont soumis à la fiscalité du pays où se situent les immeubles, puis à la fiscalité française, avec application des conventions fiscales internationales pour éviter la double imposition.
La méthode d’élimination de la double imposition varie selon les conventions fiscales : crédit d’impôt égal à l’impôt français ou à l’impôt étranger (le plus faible des deux) ou exonération avec taux effectif (les revenus étrangers sont exonérés d’impôt en France mais pris en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable aux autres revenus).
Cette dimension internationale peut offrir des opportunités d’optimisation fiscale, notamment lorsque les taux d’imposition dans le pays source sont inférieurs aux taux français, ou lorsque des abattements spécifiques sont prévus par la législation locale.
Stratégies d’optimisation fiscale via les SCPI
L’investissement en SCPI offre diverses possibilités d’optimisation fiscale qui, lorsqu’elles sont judicieusement exploitées, permettent d’améliorer significativement la rentabilité nette du placement. Ces stratégies doivent être élaborées en fonction du profil fiscal de l’investisseur, de son horizon de placement et de ses objectifs patrimoniaux.
L’acquisition à crédit : levier fiscal et patrimonial
Le recours au financement bancaire pour l’acquisition de parts de SCPI constitue l’une des stratégies d’optimisation les plus efficaces. Cette approche présente un double avantage :
D’une part, elle permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers dans le cadre du régime réel d’imposition. Cette déduction peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros, offrant une économie d’impôt immédiate proportionnelle au taux marginal d’imposition du contribuable.
D’autre part, l’effet de levier financier améliore la rentabilité des fonds propres investis, particulièrement dans un contexte de taux d’intérêt bas. La différence positive entre le rendement de la SCPI et le coût du crédit (après économie fiscale) constitue un gain net pour l’investisseur.
Pour optimiser cette stratégie, plusieurs paramètres doivent être pris en considération :
- La durée du crédit, qui impacte le montant des intérêts déductibles
- Le profil d’amortissement (amortissable ou in fine), qui module la répartition des intérêts dans le temps
- Le taux d’endettement, qui détermine l’ampleur de l’effet de levier
Le crédit in fine, qui permet de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt et le capital à l’échéance, maximise la déduction fiscale et préserve les capacités d’investissement. Il suppose toutefois la mise en place d’un contrat d’assurance-vie nanti en garantie du remboursement du capital.
Le démembrement temporaire de propriété
Le démembrement de propriété consiste à séparer temporairement la nue-propriété de l’usufruit des parts de SCPI. Cette technique d’ingénierie patrimoniale offre des avantages fiscaux significatifs tant pour l’usufruitier que pour le nu-propriétaire.
L’acquisition en nue-propriété permet d’acquérir des parts de SCPI avec une décote correspondant à la valeur de l’usufruit temporaire (généralement entre 20% et 40% selon la durée du démembrement). Durant la période de démembrement (typiquement 5 à 15 ans), le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et n’est donc soumis à aucune fiscalité sur les revenus fonciers.
À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts sans fiscalité supplémentaire, bénéficiant ainsi d’une reconstitution de valeur non imposable. Cette stratégie s’avère particulièrement pertinente pour les contribuables fortement imposés souhaitant se constituer un patrimoine avec une fiscalité différée.
Pour l’usufruitier, généralement une personne morale (compagnie d’assurance, caisse de retraite) ou un contribuable faiblement imposé, les revenus perçus sont soumis à l’impôt selon son propre régime fiscal, potentiellement plus avantageux.
Le démembrement peut également s’inscrire dans une logique de transmission patrimoniale, en attribuant la nue-propriété aux enfants et l’usufruit aux parents. Cette configuration permet d’optimiser les droits de succession, la valeur taxable étant limitée à la nue-propriété évaluée selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI.
L’assurance-vie comme enveloppe de détention
La détention de SCPI via un contrat d’assurance-vie offre une alternative intéressante à la détention en direct, particulièrement sur le plan fiscal. Cette stratégie permet de bénéficier du régime fiscal privilégié de l’assurance-vie :
- Absence d’imposition sur les revenus tant qu’aucun rachat n’est effectué (capitalisation)
- Fiscalité avantageuse en cas de rachat après 8 ans (abattement annuel de 4 600 euros pour une personne seule ou 9 200 euros pour un couple, puis prélèvement forfaitaire de 7,5% ou option pour le barème progressif)
- Transmission avantageuse en cas de décès (abattement de 152 500 euros par bénéficiaire)
L’investissement en SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie s’effectue généralement via des unités de compte représentatives de parts de SCPI. Cette modalité de détention transforme la nature fiscale des revenus : les revenus fonciers deviennent des produits de placement soumis à la fiscalité de l’assurance-vie.
Néanmoins, cette stratégie présente certaines limites : frais supplémentaires liés au contrat d’assurance-vie, rendement parfois diminué (quote-part conservée par l’assureur), et impossibilité de bénéficier des dispositifs de défiscalisation immobilière.
La pertinence de cette approche doit être évaluée en fonction de la situation personnelle de l’investisseur, notamment son horizon de placement, sa tranche marginale d’imposition et ses objectifs de transmission patrimoniale.
Enjeux fiscaux des SCPI dans une perspective patrimoniale globale
Au-delà des considérations immédiates de rendement et de fiscalité courante, l’investissement en SCPI s’inscrit dans une stratégie patrimoniale à long terme. Cette dimension temporelle introduit des enjeux fiscaux spécifiques liés à la valorisation du capital, à la transmission du patrimoine et à la préparation de la retraite.
Fiscalité des plus-values lors de la cession de parts
La cession de parts de SCPI génère potentiellement une plus-value imposable, calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition. Cette plus-value bénéficie d’un régime fiscal spécifique aux plus-values immobilières, distinct de celui applicable aux plus-values mobilières.
L’imposition de cette plus-value comprend deux composantes :
- L’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%
- Les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%
Ce régime d’imposition prévoit des abattements pour durée de détention qui réduisent progressivement l’assiette taxable :
- Pour l’impôt sur le revenu : exonération totale après 22 ans de détention
- Pour les prélèvements sociaux : exonération totale après 30 ans de détention
Ces abattements suivent une progressivité non linéaire : 6% par an de la 6ème à la 21ème année puis 4% pour la 22ème année concernant l’impôt sur le revenu ; 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année, 1,60% pour la 22ème année, puis 9% par an de la 23ème à la 30ème année pour les prélèvements sociaux.
Une taxe supplémentaire s’applique aux plus-values immobilières excédant 50 000 euros, avec un taux progressif allant de 2% à 6% selon le montant de la plus-value.
Cette fiscalité incite clairement à la détention longue des parts de SCPI, la charge fiscale diminuant significativement avec le temps. Elle peut justifier des arbitrages stratégiques dans la gestion du portefeuille de SCPI, notamment pour les investisseurs approchant des seuils d’exonération.
SCPI et transmission patrimoniale
Les parts de SCPI constituent des actifs transmissibles par donation ou succession. Leur transmission est soumise aux droits de mutation à titre gratuit selon le barème progressif applicable aux transmissions mobilières, après application des abattements personnels (100 000 euros par enfant et par parent pour les donations, renouvelables tous les 15 ans).
Plusieurs stratégies permettent d’optimiser la fiscalité de la transmission :
La donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit permet de transmettre la nue-propriété des parts en ne payant des droits que sur cette quote-part de la valeur (déterminée selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI, fonction de l’âge de l’usufruitier). L’usufruitier conserve les revenus sa vie durant, et au décès de ce dernier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété en franchise de droits.
La donation-partage transgénérationnelle permet aux grands-parents de donner directement à leurs petits-enfants avec un abattement spécifique de 31 865 euros, cumulable avec les donations classiques.
Le pacte Dutreil peut s’appliquer sous certaines conditions aux SCPI détenues via une société civile familiale, permettant une exonération partielle de droits de mutation (75% de la valeur des parts).
La détention via un contrat d’assurance-vie offre un cadre particulièrement favorable à la transmission, avec un abattement de 152 500 euros par bénéficiaire pour les versements effectués avant 70 ans.
SCPI et préparation de la retraite
Les SCPI constituent un instrument privilégié pour la préparation de la retraite, permettant de se constituer progressivement un complément de revenus. Plusieurs modalités de détention peuvent être envisagées dans cette perspective :
L’acquisition progressive de parts en pleine propriété pendant la vie active permet de se constituer un patrimoine générateur de revenus complémentaires à la retraite. La fiscalité de ces revenus doit être anticipée dans le cadre d’une baisse prévisible des revenus d’activité.
La détention via un Plan d’Épargne Retraite (PER) offre une déductibilité des versements du revenu imposable dans certaines limites, puis une sortie en rente viagère partiellement imposable. Cette solution transforme des revenus fonciers en rente soumise à une fiscalité potentiellement plus avantageuse.
L’acquisition en démembrement temporaire permet d’acquérir la nue-propriété de parts dont l’usufruit est détenu par un tiers (institutionnel généralement). À l’extinction de l’usufruit, coïncidant idéalement avec le départ en retraite, l’investisseur récupère la pleine propriété et commence à percevoir les revenus.
La stratégie de l’usufruit locatif social (ULS) consiste à céder temporairement l’usufruit des parts à un bailleur social pour une durée de 15 à 20 ans. L’investisseur acquiert la nue-propriété avec une décote (30% à 40%) et récupère la pleine propriété à l’issue de la période, généralement au moment de la retraite.
Ces différentes approches doivent être calibrées en fonction du profil de l’investisseur, notamment son horizon de retraite, sa capacité d’épargne et sa situation fiscale. Une planification anticipée permet d’optimiser la constitution progressive d’un patrimoine générateur de revenus complémentaires, tout en minimisant la charge fiscale globale.
Perspectives et évolutions de la fiscalité des SCPI
La fiscalité applicable aux SCPI s’inscrit dans un environnement juridique et économique en constante évolution. Anticiper les tendances futures et adapter sa stratégie patrimoniale en conséquence représente un enjeu majeur pour tout investisseur souhaitant optimiser la performance de ses placements sur le long terme.
Tendances récentes et réformes fiscales
Ces dernières années, plusieurs évolutions significatives ont marqué la fiscalité applicable aux SCPI et plus généralement à l’investissement immobilier :
L’instauration du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) en 2018 a modifié la fiscalité applicable aux revenus financiers des SCPI, désormais soumis à un taux global de 30% (12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux), avec option possible pour le barème progressif.
La transformation de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) en Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a recentré la taxation du patrimoine sur les seuls actifs immobiliers, incluant les parts de SCPI. Cette réforme a renforcé l’intérêt des stratégies de démembrement pour les contribuables concernés par cet impôt.
Le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros par an limite l’intérêt cumulé des dispositifs de défiscalisation, à l’exception notable du dispositif Malraux qui reste hors plafonnement.
La réduction progressive des avantages fiscaux liés aux dispositifs d’investissement locatif (Pinel notamment) témoigne d’une tendance de fond à la limitation des incitations fiscales en matière immobilière.
Risques et opportunités pour les investisseurs
Face à ces évolutions et aux perspectives futures, les investisseurs en SCPI doivent intégrer plusieurs facteurs de risque et d’opportunité dans leur stratégie :
Le risque d’alourdissement de la fiscalité immobilière constitue une préoccupation constante, notamment dans un contexte de pression sur les finances publiques. Une hausse des prélèvements sociaux ou une modification des règles d’abattement pour durée de détention pourraient affecter la rentabilité des investissements existants.
La remise en cause des dispositifs de défiscalisation représente un risque pour les investisseurs ayant structuré leur stratégie autour de ces mécanismes. Une approche diversifiée, ne reposant pas exclusivement sur l’avantage fiscal, apparaît plus résiliente face à ces aléas réglementaires.
L’évolution de la fiscalité internationale constitue tant un risque qu’une opportunité pour les investisseurs en SCPI européennes. Les initiatives de l’OCDE en matière d’harmonisation fiscale et de lutte contre l’optimisation agressive pourraient modifier les équilibres existants.
Le développement de nouveaux véhicules d’investissement, comme les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI), offre des alternatives aux SCPI avec des régimes fiscaux potentiellement plus avantageux dans certaines configurations.
Adaptations stratégiques recommandées
Face à ces tendances, plusieurs adaptations stratégiques peuvent être envisagées par les investisseurs en SCPI :
La diversification des modalités de détention (direct, assurance-vie, PER, société civile) permet de ne pas concentrer le risque fiscal sur un seul régime et d’adapter la stratégie en fonction des évolutions réglementaires.
L’adoption d’une vision patrimoniale globale, intégrant les SCPI dans une allocation d’actifs plus large, offre davantage de flexibilité pour réagir aux modifications fiscales. La complémentarité entre immobilier direct, SCPI et actifs financiers renforce la résilience du patrimoine.
Le recours à l’ingénierie patrimoniale (démembrement, donation progressive, structuration sociétaire) permet d’optimiser la fiscalité sur le long terme et d’anticiper les enjeux de transmission. Ces stratégies sophistiquées nécessitent généralement l’accompagnement de professionnels spécialisés.
La veille réglementaire active constitue un impératif pour adapter sa stratégie en temps réel. Les projets de loi de finances annuels doivent être scrutés pour anticiper les évolutions susceptibles d’impacter les investissements en SCPI.
En définitive, si la fiscalité constitue un paramètre déterminant dans la rentabilité des investissements en SCPI, elle ne doit pas occulter les fondamentaux économiques de ces placements. Une approche équilibrée, conciliant optimisation fiscale et qualité intrinsèque des actifs sous-jacents, demeure la plus pertinente dans une perspective patrimoniale de long terme.