La performance énergétique des bâtiments neufs constitue un enjeu majeur dans le cadre des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA). Les acquéreurs, de plus en plus sensibilisés aux questions environnementales et économiques liées à la consommation d’énergie, accordent une attention particulière aux promesses faites par les promoteurs. Face à l’augmentation constante des litiges relatifs aux écarts entre les performances énergétiques annoncées et celles constatées après livraison, le législateur a renforcé progressivement le cadre juridique de l’audit énergétique. Ce document analyse les obligations des parties, les mécanismes de contrôle, les responsabilités engagées et les voies de recours possibles lorsque les performances promises ne sont pas atteintes.
Cadre juridique de l’audit énergétique dans les opérations de VEFA
L’audit énergétique s’inscrit dans un cadre normatif complexe qui a connu de nombreuses évolutions ces dernières années. La réglementation thermique applicable aux constructions neuves a progressivement laissé place à la réglementation environnementale 2020 (RE2020), entrée en vigueur le 1er janvier 2022 pour les logements individuels et collectifs. Cette nouvelle réglementation marque un tournant en intégrant non seulement les critères de performance énergétique, mais aussi l’empreinte carbone des constructions.
Le Code de la construction et de l’habitation encadre précisément les obligations en matière d’audit énergétique à travers plusieurs dispositions. L’article L. 126-26 rend obligatoire la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour toutes les constructions neuves. Ce document, qui doit être annexé aux contrats de VEFA, constitue une information précontractuelle déterminante pour l’acquéreur.
La loi ELAN du 23 novembre 2018 a renforcé les exigences en introduisant l’obligation d’un audit énergétique pour certains bâtiments dans le cadre des ventes. Cette obligation a été précisée par le décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 et l’arrêté du 17 novembre 2020 relatif aux modalités de réalisation des audits énergétiques.
Dans le cadre spécifique de la VEFA, l’obligation d’information sur la performance énergétique est renforcée par l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Le promoteur doit fournir à l’acquéreur une étude thermique prévisionnelle qui sera ultérieurement confirmée par une attestation de prise en compte de la réglementation thermique à l’achèvement des travaux.
Articulation entre DPE et audit énergétique
Il convient de distinguer clairement le diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’audit énergétique :
- Le DPE constitue un document d’information standardisé sur la performance énergétique du bien, classant celui-ci sur une échelle de A à G
- L’audit énergétique représente une analyse plus approfondie, intégrant des propositions d’amélioration et une évaluation économique des solutions envisageables
La jurisprudence a progressivement renforcé la valeur juridique de ces documents. Depuis la loi du 8 novembre 2019, le DPE est devenu pleinement opposable, ce qui signifie que les informations qu’il contient engagent la responsabilité du vendeur ou du promoteur. Cette évolution a considérablement accru l’importance de la fiabilité des données communiquées lors de la vente.
Dans le contexte de la VEFA, la Cour de cassation a confirmé dans plusieurs arrêts l’obligation pour le vendeur de délivrer un bien conforme aux performances énergétiques annoncées dans les documents contractuels. Ainsi, l’arrêt du 7 novembre 2019 (Cass. 3e civ., n° 18-18.469) a reconnu la possibilité pour l’acquéreur de se prévaloir d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme lorsque les performances réelles s’avèrent inférieures à celles promises.
Obligations et responsabilités des promoteurs en matière de performance énergétique
Les promoteurs immobiliers sont soumis à un ensemble d’obligations spécifiques concernant la performance énergétique des biens vendus en VEFA. Ces obligations s’articulent autour de trois axes principaux : l’information précontractuelle, la conformité aux normes en vigueur et la garantie des performances annoncées.
L’obligation d’information précontractuelle constitue un pilier fondamental du dispositif juridique. Le promoteur doit communiquer à l’acquéreur potentiel toutes les informations relatives à la performance énergétique du bien avant la signature du contrat de réservation. Cette obligation trouve son fondement dans les articles L. 271-4 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, ainsi que dans les principes généraux du droit des contrats.
Les documents devant être fournis comprennent notamment :
- L’étude thermique prévisionnelle
- Les caractéristiques énergétiques du bâtiment
- La classe énergétique visée
- Les équipements de production d’énergie renouvelable prévus
La Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 12 janvier 2021, a sanctionné un promoteur pour défaut d’information sur les caractéristiques énergétiques d’un immeuble vendu en VEFA. Cette décision illustre l’importance accordée par les juridictions au respect de cette obligation précontractuelle.
Au-delà de l’information, le promoteur est tenu de respecter les normes techniques en vigueur au moment de la délivrance du permis de construire. La RE2020 impose des exigences renforcées en termes d’efficacité énergétique, avec des seuils maximaux de consommation d’énergie primaire et des objectifs de réduction de l’empreinte carbone. Le respect de ces normes doit être attesté par un bureau d’études thermiques indépendant à différentes étapes du projet.
La garantie des performances annoncées constitue l’obligation la plus contraignante pour les promoteurs. Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, les performances énergétiques mentionnées dans les documents contractuels s’analysent comme des caractéristiques essentielles du bien vendu. Le promoteur est donc tenu d’une obligation de résultat concernant l’atteinte des performances annoncées.
Responsabilités et sanctions encourues
En cas de non-respect des obligations relatives à la performance énergétique, le promoteur s’expose à différentes sanctions :
La responsabilité contractuelle peut être engagée sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance conforme (article 1604 du Code civil). Cette action permet à l’acquéreur d’obtenir des dommages-intérêts compensant le préjudice subi, voire la résolution du contrat dans les cas les plus graves.
La jurisprudence admet également l’application de la garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du Code civil) lorsque les défauts de performance énergétique rendent le bien impropre à sa destination ou en diminuent tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix.
Dans certains cas, la responsabilité délictuelle du promoteur peut être recherchée, notamment sur le fondement des pratiques commerciales trompeuses (article L. 121-2 du Code de la consommation) lorsque les allégations relatives à la performance énergétique s’avèrent mensongères.
Le Tribunal de grande instance de Nanterre, dans un jugement du 5 mars 2020, a ainsi condamné un promoteur à verser plus de 150 000 euros de dommages-intérêts à une copropriété en raison d’un écart significatif entre les performances énergétiques annoncées et celles constatées après livraison.
Mécanismes de contrôle et de vérification des performances énergétiques
La vérification effective des performances énergétiques constitue un enjeu majeur dans la prévention et la résolution des litiges en VEFA. Plusieurs mécanismes de contrôle interviennent à différentes étapes du projet immobilier, depuis sa conception jusqu’à l’exploitation du bâtiment.
En phase de conception, l’étude thermique prévisionnelle réalisée par un bureau d’études techniques (BET) joue un rôle central. Ce document, établi conformément aux méthodes de calcul réglementaires, modélise le comportement thermique du bâtiment et permet de déterminer sa consommation énergétique prévisionnelle. La fiabilité de cette étude dépend largement de la qualité des données d’entrée et des hypothèses retenues par le BET.
Pour garantir l’objectivité de ces contrôles, le législateur a progressivement renforcé les exigences d’indépendance des professionnels chargés des vérifications. L’article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation impose ainsi des conditions strictes d’impartialité et de compétence pour les diagnostiqueurs immobiliers.
En phase de chantier, plusieurs contrôles intermédiaires permettent de vérifier la conformité de la réalisation aux prescriptions de l’étude thermique :
- Tests d’étanchéité à l’air (infiltrométrie)
- Vérification de la mise en œuvre des isolants
- Contrôle des équipements techniques (chauffage, ventilation, etc.)
À l’achèvement des travaux, une attestation de prise en compte de la réglementation thermique doit être établie par un contrôleur technique, un architecte ou un diagnostiqueur certifié. Ce document, qui doit être joint à la déclaration d’achèvement des travaux, confirme que le bâtiment respecte les exigences réglementaires en vigueur.
La vérification des performances réelles après livraison constitue l’étape la plus déterminante dans le cadre des litiges. Plusieurs méthodes peuvent être employées pour mesurer les performances effectives du bâtiment :
Méthodes d’évaluation post-livraison
La thermographie infrarouge permet de visualiser les déperditions thermiques du bâtiment et d’identifier d’éventuels défauts d’isolation. Cette technique non invasive est particulièrement utile pour localiser les ponts thermiques ou les défauts d’étanchéité.
Le test d’infiltrométrie (ou test de la porte soufflante) mesure l’étanchéité à l’air du bâtiment, facteur déterminant pour sa performance énergétique. La réglementation fixe des seuils maximaux de perméabilité à l’air qui doivent être respectés.
L’instrumentation du bâtiment avec des capteurs de température, d’humidité et de consommation énergétique permet un suivi en temps réel des performances. Cette approche, bien que coûteuse, fournit les données les plus précises sur le comportement réel du bâtiment.
L’interprétation des résultats de ces mesures nécessite une expertise technique approfondie, prenant en compte les conditions d’utilisation du bâtiment et les variables climatiques. En effet, les écarts entre performances théoriques et réelles peuvent s’expliquer par divers facteurs :
Les conditions météorologiques réelles, qui peuvent différer des données statistiques utilisées dans les simulations
Le comportement des occupants, dont les habitudes de consommation influencent fortement la performance globale
La mise en service et le réglage des équipements techniques, qui nécessitent souvent une période d’ajustement
Dans le cadre judiciaire, les tribunaux s’appuient généralement sur des expertises techniques pour évaluer la conformité des performances réelles aux engagements contractuels. Ces expertises, ordonnées en référé ou au fond, constituent des éléments de preuve déterminants pour établir la responsabilité du promoteur.
Litiges en VEFA : analyse de la jurisprudence récente
L’analyse de la jurisprudence récente révèle une augmentation significative des contentieux liés à la performance énergétique dans les opérations de VEFA. Ces décisions permettent de dégager plusieurs tendances jurisprudentielles qui éclairent la position des tribunaux face à ces litiges complexes.
La qualification juridique des manquements aux performances énergétiques annoncées constitue un point central des débats judiciaires. La Cour de cassation, dans un arrêt de principe du 19 septembre 2018 (Cass. 3e civ., n° 17-14.734), a considéré que l’écart entre les performances énergétiques promises et celles constatées après livraison s’analysait comme un défaut de conformité relevant de l’obligation de délivrance. Cette qualification présente un avantage substantiel pour les acquéreurs, puisqu’elle leur permet d’agir dans un délai de cinq ans à compter de la livraison, conformément au droit commun de la responsabilité contractuelle.
Les juridictions du fond ont progressivement affiné cette approche. Ainsi, la Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 14 janvier 2020, a distingué selon l’ampleur de l’écart constaté : un écart mineur ne justifie qu’une indemnisation limitée, tandis qu’un écart substantiel peut fonder une action en résolution du contrat.
La question de la preuve revêt une importance particulière dans ces litiges. La charge de la preuve pèse initialement sur l’acquéreur qui allègue la non-conformité. Toutefois, les tribunaux ont progressivement assoupli cette exigence en admettant un régime de présomption lorsque l’écart entre les performances annoncées et constatées est manifeste.
Le Tribunal de grande instance de Paris, dans un jugement du 7 avril 2021, a ainsi considéré qu’un écart de plus de 30% entre la consommation énergétique annoncée et celle mesurée après deux années d’occupation constituait un élément suffisant pour présumer la responsabilité du promoteur, charge à ce dernier de démontrer que cet écart résultait d’un usage anormal du bien.
Critères d’appréciation retenus par les tribunaux
L’analyse des décisions récentes permet d’identifier plusieurs critères déterminants dans l’appréciation de la responsabilité du promoteur :
- La précision des engagements contractuels relatifs à la performance énergétique
- L’ampleur de l’écart entre performances promises et constatées
- La possibilité technique d’atteindre les performances annoncées
- Le comportement des occupants et les conditions d’utilisation du bien
La Cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 23 juin 2020, a ainsi exonéré un promoteur de sa responsabilité en constatant que l’écart de performance énergétique résultait principalement d’une utilisation intensive du logement par une famille nombreuse, circonstance non prise en compte dans les calculs théoriques.
À l’inverse, la Cour d’appel de Grenoble, dans une décision du 9 février 2021, a retenu la responsabilité d’un promoteur qui avait garanti une consommation énergétique correspondant à l’étiquette A, alors que le logement relevait en réalité de l’étiquette C. La cour a considéré que cet écart significatif ne pouvait s’expliquer par le seul comportement des occupants et révélait des défauts de conception ou de réalisation.
Concernant l’évaluation du préjudice, les tribunaux prennent généralement en compte plusieurs éléments :
Le surcoût énergétique subi par l’acquéreur, calculé sur la durée prévisible d’occupation du logement
La perte de valeur du bien liée à sa performance énergétique inférieure
Le préjudice moral résultant de la déception légitime de l’acquéreur
Le coût des travaux nécessaires pour atteindre les performances promises, lorsqu’ils sont techniquement réalisables
Dans un arrêt notable du 4 mai 2022, la Cour d’appel de Montpellier a accordé à des acquéreurs une indemnité correspondant à 15% du prix de vente d’un appartement dont la consommation énergétique réelle dépassait de 40% les valeurs annoncées dans les documents commerciaux. Cette décision illustre la sévérité croissante des juridictions face aux écarts de performance énergétique.
Stratégies de prévention et de résolution des conflits
Face à l’augmentation des litiges liés à la performance énergétique en VEFA, la mise en œuvre de stratégies préventives s’avère fondamentale pour les différents acteurs impliqués. Ces approches permettent non seulement de limiter les risques de contentieux mais aussi de favoriser la résolution amiable des différends lorsqu’ils surviennent.
Pour les promoteurs immobiliers, la prévention des litiges commence dès la phase de conception et de commercialisation du projet. Une communication transparente et précise sur les performances énergétiques constitue un facteur déterminant. Il convient notamment d’éviter les promesses excessives ou les formulations ambiguës qui pourraient être interprétées comme des engagements contractuels fermes.
La formalisation adéquate des engagements dans les documents contractuels représente un enjeu majeur. Le contrat de VEFA devrait idéalement :
- Préciser clairement la nature des performances énergétiques visées (consommation maximale, classe énergétique, etc.)
- Mentionner les méthodes de calcul utilisées pour établir les prévisions
- Indiquer les conditions dans lesquelles ces performances sont garanties (comportement standard des occupants, conditions climatiques moyennes, etc.)
- Prévoir des mécanismes de vérification après livraison
La notice descriptive jointe au contrat de VEFA mérite une attention particulière, car elle constitue souvent le document de référence pour apprécier la conformité du bien livré. Les caractéristiques techniques des matériaux et équipements influençant la performance énergétique doivent y être détaillées avec précision.
Le suivi rigoureux de la qualité d’exécution pendant la phase de construction constitue un levier préventif efficace. La mise en place de contrôles intermédiaires permet de détecter précocement les écarts par rapport aux prescriptions de l’étude thermique et d’apporter les corrections nécessaires avant l’achèvement des travaux.
Approches collaboratives et modes alternatifs de résolution des conflits
Lorsqu’un différend survient malgré ces précautions, plusieurs approches permettent d’éviter le recours systématique au contentieux judiciaire :
La médiation constitue une voie privilégiée pour résoudre les litiges relatifs à la performance énergétique. Ce processus volontaire, confidentiel et non contraignant permet aux parties de trouver une solution mutuellement acceptable avec l’aide d’un tiers neutre. Plusieurs organismes spécialisés proposent des services de médiation dans le domaine immobilier, comme la Chambre nationale des praticiens de la médiation (CNPM) ou l’Association nationale des médiateurs (ANM).
La conciliation, qu’elle soit judiciaire ou conventionnelle, offre une alternative intéressante à la médiation. Plus directive que cette dernière, elle peut aboutir à des solutions pragmatiques tenant compte des contraintes techniques et financières des parties. Les conciliateurs de justice, dont l’intervention est gratuite, peuvent être saisis pour les litiges de faible ou moyenne importance.
L’expertise amiable contradictoire représente souvent une étape préalable indispensable à toute résolution du conflit. Désigné conjointement par les parties, l’expert indépendant établit un diagnostic objectif des performances réelles du bâtiment et identifie les causes des éventuels écarts par rapport aux prévisions. Son rapport peut servir de base à une négociation directe entre les parties ou être utilisé dans le cadre d’une médiation.
En pratique, les solutions négociées peuvent prendre diverses formes :
La réalisation de travaux correctifs visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment (renforcement de l’isolation, remplacement d’équipements défectueux, etc.)
L’octroi d’une indemnité compensatoire correspondant au surcoût énergétique anticipé sur une période déterminée
La mise en place d’un suivi technique du bâtiment pendant une période probatoire, avec engagement d’intervenir si les performances constatées s’écartent des prévisions
Une réduction du prix de vente proportionnelle à l’écart de performance constaté
La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a développé un dispositif de médiation spécifique pour ce type de litiges, qui permet souvent d’aboutir à des solutions équilibrées sans recourir aux tribunaux. Selon les statistiques de cet organisme, près de 70% des médiations engagées dans ce cadre aboutissent à un accord.
Les assureurs jouent également un rôle croissant dans la prévention et la résolution des conflits liés à la performance énergétique. Certaines polices d’assurance spécifiques, comme la garantie de performance énergétique (GPE), couvrent les risques d’écart entre performances théoriques et réelles, facilitant ainsi l’indemnisation des acquéreurs sans nécessité d’établir une faute du promoteur.
Perspectives d’évolution du cadre juridique et technique
Le cadre juridique et technique relatif à la performance énergétique des bâtiments neufs connaît une évolution constante, influencée par les impératifs environnementaux, les avancées technologiques et les retours d’expérience des premiers contentieux. Plusieurs tendances se dessinent pour les années à venir, susceptibles de transformer profondément l’approche des litiges en VEFA.
L’évolution réglementaire constitue un moteur puissant de transformation. La RE2020, entrée en vigueur récemment, marque déjà un tournant en intégrant des exigences renforcées en matière d’efficacité énergétique et d’empreinte carbone. Les futures évolutions prévisibles de cette réglementation devraient accentuer progressivement les contraintes, notamment concernant :
- L’autonomie énergétique des bâtiments
- L’utilisation de matériaux biosourcés
- La prise en compte du cycle de vie complet dans l’évaluation de la performance
La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, dont la révision est en cours, influencera également le cadre national. Le projet de texte prévoit notamment l’obligation pour tous les nouveaux bâtiments d’être à énergie positive d’ici 2030, ce qui renforcera encore les exigences applicables aux constructions vendues en VEFA.
Sur le plan contractuel, on observe l’émergence de nouveaux modèles d’engagement des promoteurs. La garantie de performance énergétique (GPE) se développe progressivement, sous deux formes distinctes :
La GPE intrinsèque, qui garantit la qualité thermique du bâti indépendamment du comportement des occupants
La GPE d’usage, plus ambitieuse, qui garantit une consommation maximale en conditions réelles d’utilisation
Ces mécanismes contractuels innovants, encore peu répandus, pourraient se généraliser sous l’impulsion des pouvoirs publics et des associations de consommateurs. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 encourage d’ailleurs le développement de telles garanties, en prévoyant des incitations fiscales pour les opérations qui en sont assorties.
Innovations technologiques et méthodologiques
Les avancées technologiques ouvrent de nouvelles perspectives pour la mesure et la vérification des performances énergétiques. Parmi les innovations les plus prometteuses figurent :
Le Building Information Modeling (BIM), qui permet une modélisation numérique complète du bâtiment intégrant ses caractéristiques énergétiques. Cette technologie facilite la détection précoce des incohérences entre les différents lots techniques et améliore la fiabilité des prévisions de performance.
Les systèmes de monitoring en temps réel, qui collectent et analysent en continu les données de consommation et de confort. Ces dispositifs, de plus en plus accessibles, permettent un suivi précis des performances réelles et une identification rapide des dysfonctionnements.
L’intelligence artificielle appliquée à l’analyse des données énergétiques, qui facilite la distinction entre les écarts de performance imputables au bâtiment lui-même et ceux résultant du comportement des occupants.
Ces innovations techniques s’accompagnent d’évolutions méthodologiques dans l’évaluation des performances. Le protocole IPMVP (International Performance Measurement and Verification Protocol), développé initialement pour les contrats de performance énergétique, tend à s’imposer comme référence pour objectiver la mesure des performances réelles.
Dans le domaine juridictionnel, on observe une spécialisation croissante des magistrats et experts judiciaires sur les questions de performance énergétique. Cette expertise renforcée se traduit par une jurisprudence plus technique et nuancée, prenant mieux en compte la complexité des facteurs influençant la consommation énergétique des bâtiments.
Le développement de bases de données sur les performances réelles des bâtiments, alimentées par les retours d’expérience des premières opérations soumises à la RE2020, devrait faciliter l’établissement de références objectives pour apprécier le caractère raisonnable des engagements pris par les promoteurs.
À plus long terme, l’intégration des enjeux de performance énergétique dans une approche globale de qualité environnementale pourrait transformer profondément la nature des litiges. Au-delà de la seule consommation d’énergie, les acquéreurs seront vraisemblablement attentifs à d’autres indicateurs comme l’empreinte carbone, la qualité de l’air intérieur ou la résilience face aux changements climatiques.
Cette évolution appelle une adaptation des pratiques professionnelles de l’ensemble des acteurs de la chaîne immobilière : promoteurs, architectes, bureaux d’études, entreprises de construction et gestionnaires de biens. La formation continue et la certification des compétences dans le domaine de la performance énergétique deviendront des leviers essentiels pour prévenir les litiges.