De nombreux propriétaires de biens immobiliers de location se trouvent confrontés à un problème délicat, celui des loyers non soldés. Une grande majorité de bailleurs souffrent de l’insolvabilité de leurs locataires : manque à gagner, endettement, perturbation des activités ou des projets, etc.
Pourtant certains moyens, comme l’usage des critères sélectifs pour les candidats avant l’occupation du logement, permettent d’anticiper et d’éviter ce type de risques. Mais lorsque survient une telle situation, la loi vous aide à trancher. Découvrez ce que prévoit le droit immobilier à ce sujet pour chaque partie.
Comment faire en cas de loyers impayés ?
Les situations de loyers impayés sont aussi défavorables pour les bailleurs que pour les locataires. Sur https://www.tabordet-avocat.com/guide-loyer-impaye/, vous pouvez trouver des conseils d’experts en droit immobilier sur ce sujet. L’inaction à long terme du propriétaire de l’espace occupé dans de pareils cas peut en effet lui causer d’énormes préjudices.
Passé un certain délai, ce dernier ne pourra plus facilement récupérer le montant de la dette. Voici les actions légales qui peuvent dès lors être menées. En rappel, la partie plaignante doit agir de façon minutieuse en regroupant le maximum de preuves.
La négociation amiable
Cette procédure est d’ordinaire la toute première démarche à employer en situation de loyers impayés. Le bailleur tente de s’enquérir du motif de cette insolvabilité : oubli, retard, difficulté financière. Selon la situation, les parties essayent de tabler sur un consensus équitable pour tous.
En cas de défaut de réponse suite à la première approche, le propriétaire doit répéter les tentatives. Il doit adresser une mise en demeure de payer pour solliciter la régularisation du problème. L’envoi de courriers recommandés est d’ailleurs très conseillé pour tenir lieu de preuves en cas de poursuite du litige.
De fait, si l’étape des pourparlers n’a pas été au préalable entamée, le tribunal peut considérer votre plainte irrecevable. La médiation doit de préférence être tenue par un conciliateur de justice. Elle demeure confidentielle et les clauses adoptées sont homologuées à un jugement.
Une injonction ou un commandement de payer
Lorsqu’un locataire déroge à son obligation de s’acquitter de ses loyers, le bailleur peut lui adresser un ordre exprès pour le sommer de se régulariser. Cet énoncé formel et impératif peut émaner d’une autorité judiciaire. Cette démarche est à privilégier pour des créances de faible montant.
Toutefois, le refus de payer ne doit pas être motivé par une exception d’inexécution justifiée, comme des travaux d’urgence rendant impossible l’usage du bien.
Par ailleurs, cette procédure peut prendre la forme d’un commandement de payer pour des loyers non soldés de valeur plus importante. Celui-ci se délivre par un huissier et contraint le locataire à absolument s’acquitter de ses dettes. Cette étape enclenchable dès le premier impayé reste obligatoire pour le début d’une poursuite.
Résiliation du contrat de bail
Le bailleur peut plutôt directement entamer des procédures visant à mettre fin au bail. Il doit donc se faire délivrer une approbation judiciaire constatant le franchissement de la clause de rupture mentionnée dans le contrat signé, et autorisant l’expulsion du locataire. Celui-ci sera informé par une assignation du procès intenté contre lui.
Cependant, le juge peut apprécier la situation d’une toute autre manière et prononcer une sentence différente. Son délibéré peut accorder au locataire des délais de paiements de la dette. Le bail restant toujours valable dans ce cas, l’occupant devra continuer à s’acquitter de ses obligations.
D’autre part, le plaignant peut solliciter une audience devant le juge des contentieux de la protection pour réclamer tout ce qui lui revient de droit et demander une expulsion.
Le paiement de loyer, un devoir absolu du locataire
Concernant l’obligation du règlement des frais de location, le Code civil statue très clairement dessus à travers deux articles distincts. Ils stipulent qu’un occupant temporaire sous contrat de bail est tenu de payer son loyer, et les charges récupérables selon les termes convenus. Il doit remplir ce devoir même en situation de rapports conflictuels avec le propriétaire des lieux, et ce jusqu’au dernier mois du préavis.
Une insolvabilité persistante peut constituer un motif légitime permettant au gestionnaire du local ou du logement de résilier le bail. Le refus volontaire de régler le loyer par un occupant dans le but d’exercer une pression au propriétaire de l’espace est dès lors totalement proscrit. Aussi, le locataire détient le droit de réclamer des quittances de loyer pour les faire valoir en cas de besoin.
De ce fait, « la justice appartenant à la loi », seul un juge possède le pouvoir d’acquitter un locataire de ce devoir pendant une période donnée. Il se trouve mieux outillé pour étudier le cas et déclarer, en cas de nécessité, une exception d’inexécution.